Kupovina stana u Beogradu u 2025. godini svodi se na jednu jednostavnu istinu: povoljno znači ispod gradskog proseka, uz spremnost na kompromise i dodatni rad.
Jeftino više ne znači da ste naleteli na retku priliku, već da ste prihvatili da će udaljenost, infrastruktura, stanje zgrade ili proces oko papira verovatno zahtevati malo više vaše energije.
Prosečne vrednosti iz RGZ izveštaja za drugi kvartal 2025 to jasno pokazuju. Starogradnja stoji oko 2.574 evra po kvadratu, a novogradnja oko 2.615 evra. Tržište i dalje pravi velike skokove u oba smera. Postoje transakcije koje idu i ispod 1.100 evra, ali i one koje prelaze 7.000 u starijem fondu. Na novom fondu ekstremi dosežu i više od 9.000 evra.
U nastavku se nalazi detaljan pregled najpovoljnijih delova glavnog grada u 2025, uz objašnjenje gde leži stvarna ušteda, gde se kriju problemi i kako da razlikujete dobar stan od nerealne ponude koja samo izgleda povoljno.
Kako se u 2025. definiše „najjeftinije“ u Beogradu
Da bismo uopšte mogli da pričamo o ceni, važno je jasno navesti kriterijume.
- Opštine i zone sa nižim prosečnim transakcionim cenama u odnosu na gradski prosek po RGZ podacima za Q2 2025.
- Delovi grada gde su tražene cene po oglasima tradicionalno niže, uz napomenu da su oglasne cene uvek samo polazna tačka pregovora.
Kada se gleda potpuna slika povoljnog, i kada preteražujete stanove na internetu, dobro je uporediti razlike između starijih zgrada i opcija koje nudi novogradnja uz fraze za pretragu kao što su niža cena kvadrata i stanovi za manji budžet.
Kako izgleda tržište u 2025. godini
RGZ u Q2 2025 navodi ukupnu vrednost prometa od oko 2,1 milijardu evra na nivou Srbije i skoro 32.000 kupoprodaja. Udeo kredita u prometu iznosi 15%, a kod stanova skače na oko 34%.
Rast cena stanova na godišnjem nivou iznosi oko 5,78%.
Za kupce povoljnih nekretnina to znači sledeće:
- Jeftiniji delovi grada brzo se prodaju kada su papiri uredni i kada je stan odmah upotrebljiv.
- Veće uštede i dalje se nalaze na kombinaciji stanja stana, pregovaranja i spremnosti da prihvatite mikrolokaciju koja možda nije savršeno „urbanistički utegnuta“.
- Oglašene cene često stoje više od onoga što se kasnije upiše u ugovor.
Kupovina povoljnog stana u Beogradu u 2025. zahteva brz tempo i dobru spremu.
Najisplativije gradske opštine po transakcionim cenama
Rakovica
Rakovica u drugom kvartalu 2025 stoji kao opština sa najnižim prosečnim cenama u užem urbanom delu Beograda. RGZ pokazuje:
- Starogradnja oko 2.097 €/m²
- Minimum ide do oko 1.351, maksimum do oko 3.083
- Novogradnja oko 2.695 €/m²
- Raspon od oko 1.770 do nešto iznad 3.100 evra
Gde da tražite niže cene u Rakovici:
- Resnik i delovi bliže periferiji, gde zgrade starijeg datuma nude niži ulazni trošak
- Delovi oko Vidikovca i Kneževca u kojima mešavina starog fonda i solidne infrastrukture često otvara prostor za povoljniji kvadrat
Šta može da bude problem:
- Stariji objekti u slabom stanju, posebno krovovi i instalacije
- Razlika između stvarno renoviranog stana i stana koji je samo „našminkan“ može lako pojesti sav početni popust
- Promet zna da bude sporiji u delovima duboko u Resniku zbog prevoza
Rakovica je u 2025. i dalje najčešći odgovor kupaca koji žele normalan stan po ceni koja može da stane u budžet do 100.000 evra.
Čukarica
Čukarica je jedan od najstabilnijih delova Beograda kada je reč o odnosu kvaliteta i cene. Po RGZ podacima za drugi kvartal 2025:
- Starogradnja oko 2.410 €/m², raspon od oko 1.506 do 3.474
- Novogradnja oko 2.780 €/m², minimum oko 1.285, maksimum blizu 4.000
Najpovoljnije mikrolokacije:
- Žarkovo i Cerak, gde starije zgrade i već razuđena infrastruktura često drže cenu ispod gradskog proseka
- Sremčica, gde je kvadrat niži zbog udaljenosti i slabije saobraćajne povezanosti
- Ulice na rubovima većih naselja u kojima cena pada bez naročito drastičnog pada kvaliteta života
Na šta treba obratiti pažnju:
- Kod kuća i manjih objekata ključna je tema uknjižbe
- Stanje ulaza i način upravljanja zgradom imaju direktan uticaj na buduće troškove
- U Sremčici je put do posla najvažniji faktor pri proceni realne cene
Čukarica u 2025. ostaje zona u kojoj se povoljno traži i kupuje, posebno ako vam starogradnja nije problem.
Voždovac, Zvezdara i Palilula – „džepovi“ povoljnosti u srednjem cenovnom pojasu
Nisu najjeftiniji, ali imaju velike razlike unutar svojih zona. Jedna ulica može imati premium, dok druga pruža sasvim normalnu cenu.
Voždovac
Najpovoljnije lokacije:
- Medaković
- Kumodraž
- Delovi Braće Jerković koji nisu u zoni najveće potražnje
Voždovac u 2025. ostaje opština u kojoj se cene kreću srednje, ali mikrolokacije dosta utiču na realnu vrednost. Stariji fond je dominantan u jeftinijim delovima.
Zvezdara
Najpovoljniji delovi:
- Mirijevo
- Rubovi prema Malom Mokrom Lugu
- Dublje delove Mirijeva često biraju kupci koji žele veći stan za isti budžet
Zvezdara je privlačna jer nudi balans između grada i periferije, ali treba biti svestan velikih razlika po ulicama.
Palilula
Najveća razlika je između šireg centra i delova „preko Pančevca”.
Povoljniji kvadrat imaju:
- Borča
- Ovča
- Krnjača
- Kotež
Kupci koji žele novogradnju često obraćaju pažnju na projekte poput Sunnyville kompleksa, u kojem se vidi širok raspon postignutih cena prema RGZ podacima.
Opštine sa najnižim prosečnim cenama u 2025.
| Opština / zona | Starogradnja (€/m²) | Novogradnja (€/m²) | Komentar |
| Rakovica | ~2.097 | ~2.695 | Najniži proseci u gradu, najviše povoljnih mogućnosti |
| Čukarica | ~2.410 | ~2.780 | Širok izbor starogradnje i realnih cena |
| Beograd prosek | ~2.574 | ~2.615 | Orijentir za procenu povoljnosti |
Ova tabela daje početni okvir. Rakovica je i dalje najpovoljniji „urbani“ izbor, dok Čukarica drži balans između cene i kvaliteta.
„Ultra budžet“ zone – periferne opštine i prigradske sredine
Ako u pojam „Beograd“ uključujete i udaljenije opštine, tu se pojavljuju najniže oglasne cene. Portali jasno ističu da je razlika između oglasne i stvarne cene velika, pa ove brojke treba posmatrati kao okvir.
Proseci oglasnih cena:
- Mladenovac: oko 1.300 €/m²
- Raspon oko 973 do 1.628
- Obrenovac: oko 1.665 €/m²
- Raspon oko 1.415 do 1.914
- Sopot: oko 1.862 €/m²
- Raspon od 1.209 do preko 2.500
Ove zone nude niže cene, ali:
- Prodaja može da traje duže
- Zgrade su često starije i bez lifta
- Infrastruktura varira, pa automobil postaje obavezan
- Do posla se putuje više i to direktno utiče na svakodnevni život
Ovakve opštine ulaze u razmatranje kod kupaca kojima je kvadratura prioritet nad blizinom centra.
Koliko kvadrata dobijate za isti novac
Ako imate budžet od 100.000 evra i fokusirate se na starogradnju, računica iz RGZ proseka za Q2 2025 izgleda ovako:
- Rakovica: oko 47,7 m²
- Čukarica: oko 41,5 m²
- Beograd (prosek): oko 38,8 m²
- Stari grad (proseci daleko iznad gradskih): oko 27,6 m²
Ovo je glavna slika grada: u Rakovici se budžet rasteže skoro dvostruko u odnosu na centralne zone.
Gde se stvarno krije povoljnost u okviru jedne opštine
1. Saobraćaj i vreme do posla
Stan može biti 10.000 evra jeftiniji, ali ako svakog dana putujete sat vremena u jednom pravcu, počinjete da płaćate cenu kroz vreme i energiju.
2. Stanje zgrade
Najčešći scenario: stan izgleda lepo, zgrada ne.
Ključne stavke:
- Krov
- Instalacije
- Podrum i vlaga
- Fond za održavanje
- Stanje lifta
Troškovi se pojave tek kasnije i često su mnogo viši od planiranih.
3. Sprat, lift i orijentacija
Sitnice prave razliku:
- Visok sprat bez lifta odmah spušta cenu
- Loša orijentacija povećava račun za grejanje
- Stara stolarija znači dodatno ulaganje
Kako da proverite da li je ponuda zaista povoljna
Dokumentacija
Bez ovih stvari ne kupujete ništa:
- Uknjižba vlasništva
- Papiri bez tereta
- Kod novogradnje: status investitora, rokovi, šta ulazi u cenu
Tehnička provera stana
Dobar pregled uključuje:
- Merenje vlage
- Proveru instalacija
- Pregled pritiska vode
- Razgovor sa komšijama
Često se tako otkrije stvarni kvalitet lokacije i zgrade.
Novogradnja u 2025 i šta je zapravo „jeftino“
Novogradnja se bira da bi se izbeglo renoviranje, ali jeftinija novogradnja obično znači jedno:
- Tanje zidove i skromnu izolaciju
- Više troškove održavanja
- Mikrolokaciju bez razvijene infrastrukture
Na nivou Srbije, razlike u cenama novogradnje su ogromne, što pokazuje da se jeftinije gradilište retko poklapa sa idealnom lokacijom.
Kako da skratite pretragu i fokusirate se na realno povoljno
Korak 1: jasno odredite šta vam je neophodno
- Vreme putovanja
- Lift ili stepenice
- Parking
- Minimalnu kvadraturu koja vam stvarno radi
Korak 2: napravite dve liste
- Lista A (unutrašnje povoljne zone): Rakovica, rubovi Čukarice, rubovi Palilule, Mirijevo, dublji delovi Voždovca.
- Lista B (prigradske opštine): Mladenovac, Obrenovac, Sopot, delovi koji nude veliki broj kvadrata za isti budžet.
Korak 3: pregovarajte racionalno
Ne kupujete kvadrat, kupujete buduće troškove:
- Renoviranje
- Održavanje
- Računi
- Saobraćaj
Cena je samo polazna tačka. Troškovi života nastaju tek kasnije.
Za kraj
Najjeftiniji delovi Beograda u 2025. godini nisu skrivena blaga već dobro poznate zone u kojima kvadrat prirodno ostaje ispod proseka. Rakovica i rubovi Čukarice drže najjaču poziciju među povoljnijim opcijama u gradskom delu Beograda.
Palilula preko Pančevca i Mirijevo nude dodatnu fleksibilnost ako želite veći stan za manje novca. Ako ste spremni na duže putovanje, opštine poput Mladenovca i Obrenovca još više šire budžet.
U 2025. godini povoljno se najviše nalazi tamo gde ste spremni da prihvatite realne kompromise i da dovoljno pažljivo proverite zgradu, papire i mikrolokaciju. Najveća ušteda ne nastaje na oglasu, nego u onome što otkrijete pre nego što potpišete ugovor.